Alquileres: la inflación y el desequilibrio de las contraprestaciones devoran el bolsillo de los propietarios

El mercado de alquileres de la Ciudad de Buenos Aires: una situación crítica

El mercado de alquileres de la Ciudad de Buenos Aires se encuentra en una situación crítica, con una oferta reducida y precios elevados. Esta situación se debe a una combinación de factores, entre los que se encuentran la ley de alquiler vigente, la alta inflación y la incertidumbre económica.

La ley de alquiler vigente

La ley de alquiler vigente, tanto la original de 2020 como la actual de 2023, establece contratos de 3 años con aumento anual y semestral respectivamente. En un contexto de alta inflación, esto significa que los propietarios pierden poder adquisitivo a partir del segundo mes en que perciben el canon locativo.

El desequilibrio entre locador y locatario

Esta situación genera una transferencia de recursos del locador al locatario, lo que genera un desequilibrio en las contraprestaciones, generando un enriquecimiento sin causa de una parte en detrimento de la otra. Este desequilibrio, a su vez, lleva a una reducción de la oferta de alquileres.

Los propietarios prefieren no alquilar

Ante esta situación, los propietarios prefieren no alquilar sus propiedades, para no perder dinero, destinarlas a alquiler temporario, ponerlas en venta o prestarlas a un familiar o amigo.

El aumento de los precios

Esta reducción de la oferta de alquileres lleva a un aumento de los precios. Esto se debe a que la demanda de alquileres sigue siendo alta, ya que muchas personas no pueden acceder a la compra de una vivienda.

Un ejemplo para cuantificar el desequilibrio

Para poder cuantificar este desequilibrio, analizamos un contrato datado octubre 2020 a septiembre 2023. En el gráfico podemos ver los canones locativos devengados mes a mes nominalmente, pero lo más importante es advertir la línea celeste que representa el poder adquisitivo de ese alquiler para el locador.

El poder adquisitivo del alquiler se reduce a la mitad en tres años

Claramente se aprecia como ese equilibrio inicial se pierde a medida que pasa el tiempo, concluyendo el primer año con una pérdida de poder adquisitivo de -32%, de -43% en el segundo año, y -57% al término del contrato.

Ni siquiera el aumento anual restablece el equilibrio

También es dable destacar que ni siquiera con el aumento al comienzo del segundo año se restablece el equilibrio ya que comienza con -2,60% de rebaja en términos reales respecto al equilibrio inicial pactado por las partes. El tercer año comienza -10,95% respecto al poder adquisitivo del valor inicial.

El daño real cuantificado

A lo largo de todo el periodo contractual el locador pierde el equivalente a 8,94 mensualidades de poder adquisitivo sobre 36. En definitiva, este es el daño real cuantificado que genera la norma y que ha provocado un quiebre total en el mercado.

Conclusión

La ley de alquileres vigente, la alta inflación y la incertidumbre económica han generado una situación crítica en el mercado de alquileres de la ciudad de Buenos Aires. Esta situación perjudica a todas las partes involucradas: los inquilinos, los propietarios y a los intermediarios.

Solución: Una reforma parcial de la ley vigente

Para encontrar una solución que beneficie a todas las partes involucradas, es necesario reformar parcialmente la ley vigente. En concreto, se debe establecer nuevamente un plazo mínimo de dos años para los contratos de alquiler, y dejar libertad para acordar el mecanismo y la periodicidad de los ajustes. Sin embargo, es importante mantener la posibilidad de indexar los alquileres para garantizar el equilibrio de las contraprestaciones durante toda la relación contractual. Esta reforma generaría un mercado locativo más sano y equilibrado.

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En la primera parte de esta nota, analizaremos con más detalle ICL vs Casa Propia ¿Un éxito o un fracaso?