Alquileres: ICL vs Casa Propia ¿Un éxito o un fracaso?

En términos generales, es correcto afirmar que plantear la alternativa entre ICL y Casa Propia es un oxímoron. Ambos índices no son alternativa uno al otro en el sentido de que no se pueden elegir libremente. Los contratos de alquiler firmados antes de la reforma de la ley de alquileres de octubre 2023 se rigen por el ICL, mientras que los nuevos contratos se rigen por Casa Propia.

Sin embargo, en el presente ensayo, la comparación entre ambos índices es válida. Nos tomamos la licencia temporal para analizarlos como si fueran alternativas, con el objetivo de evaluar la conveniencia de uno u otro para las partes involucradas.

En este sentido, el ensayo es un análisis válido y los índices no son alternativas reales, pero la comparación es útil para obtener información sobre sus implicaciones. El análisis del ensayo se centra en los flujos de fondo que generan ambos índices.

Para graficar esta situación, realizamos un cálculo con los datos provistos por ambos índices, tomando como fecha de inicio contractual mayo de 2021, para poder disponer de los datos para un contrato de 36 meses. Analizamos la evolución del alquiler con ambos índices.

En el gráfico se aprecia la evolución del alquiler mensual en cada semestre, con la superposición de las curvas de los dos índices. Al analizar el monto contractual final, se observa una diferencia de poco más del 1% a favor del índice Casa Propia.

Por lo tanto, la primera conclusión es que, tras más de tres años de problemas generados por la primera ley sancionada en 2020, esta nueva no trae ningún beneficio real, ya que el índice Casa Propia evoluciona muy por debajo de la inflación y de la evolución de los valores de mercado.

En segundo lugar, la mejora del monto locativo mensual generado por semestre se va alternando, con ligeras ventajas para uno u otro índice. El monto final contractual da una leve ventaja de poco más del 1% al índice Casa Propia, para el período analizado.

En definitiva, el cambio de sistema de aumento de alquileres, de anual a semestral, con el cambio de índice, no parece que vaya a resolver los problemas del mercado locativo inmobiliario, ya que los contratos siguen manteniendo un plazo de tres años, y el índice no logra mantener el equilibrio de las contraprestaciones a lo largo del periodo contractual.

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En la segunda parte de esta nota, analizaremos con más detalle las consecuencias de la pérdida de poder adquisitivo del locador.