Tras 100 días del DNU 70/2023: Nuevos desafíos para el mercado locativo ¿Qué esperar?

El mercado de alquileres en Argentina: un panorama cambiante tras la derogación de la Ley de Alquileres

Con la entrada en vigencia del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) a fines de 2023, el mercado de alquileres en Argentina ha experimentado cambios significativos en apenas 100 días. Entre los aspectos más destacados se encuentran:

1. Un mercado en transformación:

• Aumento en la oferta: La cantidad de publicaciones de alquileres ha aumentado en un 134%, lo que genera mayor disponibilidad de viviendas para los inquilinos.

• Nuevas modalidades de contrato: Los contratos ahora se pactan por dos años, con una mayor flexibilidad en cuanto a la duración.

• Pagos en pesos con ajustes: Los pagos se realizan en pesos y se ajustan de manera trimestral o cuatrimestral, utilizando el Índice de Precios al Consumidor (IPC), ICL o incluso con indexación en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA).

• Adelantos en dólares: Algunos inquilinos optan por realizar pagos adelantados en dólares, aprovechando la estabilidad del tipo de cambio MEP/CCL. Sin embargo, muchos locadores prefieren cobrar los alquileres en pesos con la actualización, ya que representa un complemento a sus ingresos familiares.

• Desaceleración en los precios: Se observa una fuerte desaceleración en los precios mensuales: en febrero, los precios aumentaron un 2.9%, mientras que en marzo el incremento fue del 1.3%, el más bajo desde enero de 2019. Esto contrasta con las subas del 21% en enero y el 18.6% en diciembre.

  

2. Libertad de contratación y mayor dinamismo:

La derogación de la Ley de Alquileres ha dado paso a un escenario de "libertad de contratación" entre propietarios e inquilinos. Esto significa que cada acuerdo es único e irrepetible, y las partes son libres de negociar las condiciones del contrato, incluyendo la duración, la forma de pago, la indexación y las cláusulas específicas.

3. Expectativas positivas y desafíos:

El fuerte aumento de la oferta y la desregulación han impulsado un aumento de la oferta de inmuebles en alquiler, lo que ha contribuido a moderar los precios iniciales de contrato. Esto beneficia a los inquilinos, quienes tienen mayor flexibilidad a la hora de negociar, y a los locadores, quienes pueden mantener su poder de compra durante el plazo del contrato.

Sin embargo, aún existen desafíos para lograr un acceso pleno a la vivienda. La reactivación del mercado de créditos hipotecarios, con tasas de interés más bajas, podría generar nuevas alternativas para las familias.

4. Un mercado en constante evolución:

Es evidente que el mercado de alquileres está en constante evolución, y tanto los inquilinos como los propietarios deben estar atentos a estas tendencias para tomar decisiones informadas. La derogación de la Ley de Alquileres ha marcado un nuevo escenario, con mayor dinamismo y flexibilidad, pero también con desafíos que deben ser abordados para garantizar un acceso equitativo a la vivienda.

En resumen, el mercado de alquileres en Argentina se encuentra en un período de transformación, con cambios significativos en la oferta, los precios y las modalidades de contrato. La derogación de la Ley de Alquileres ha generado un escenario de "libertad de contratación", con expectativas positivas para todas las partes involucradas. Sin embargo, aún existen desafíos para lograr un acceso pleno a la vivienda, lo que requiere la búsqueda de soluciones integrales que consideren las necesidades de inquilinos, propietarios y el sector inmobiliario en su conjunto.

Para más información a modo de bonus:

Principales cambios del DNU 70/2023:

• Se deroga la Ley de Alquileres 27.551 y su modificatoria 27.737. Esto significa que las nuevas reglas para los alquileres son las que establece el DNU 70/2023.

• No hay más plazo mínimo legal para los contratos de alquiler. Las partes pueden acordar el plazo que deseen.

• Las partes pueden elegir libremente los índices de actualización y la frecuencia de actualización del precio del alquiler. Esto significa que el propietario y el inquilino pueden acordar cómo se actualizará el precio del alquiler durante el contrato.

• Se permite pactar el pago del alquiler en moneda extranjera. Si el contrato se pacta en moneda extranjera, el inquilino solo podrá pagar con esa moneda. Los jueces no pueden modificar la forma de pago ni la moneda pactada.

• El inquilino puede resolver el contrato en cualquier momento sin necesidad de causa. Sin embargo, deberá pagar una indemnización del 10% de los alquileres pendientes hasta la finalización del contrato.

• No hay límite para el monto del depósito de garantía. El propietario no está obligado a devolver el depósito actualizado al momento de finalizar el contrato.

• Se permite usar moneda extranjera para el depósito de garantía.

• Se deroga la obligación de registrar el contrato de alquiler en AFIP.

• Se deroga la obligación de la mediación previa en los procesos de desalojo. La mediación ahora es voluntaria.